不動産投資は儲からない？

このページは、不動産投資は儲からないという噂について私なりの考察をしたいと思います。私自身は、まだ不動産投資ができていないので実体験の話はできません。

しかし、いろんな数字を見ていくとそんなに大きく儲けるものではないのかなっていうのもイメージできてきます。わかりやすいように、不動産投資を開始した場合の例を上げて説明していきます。

RC1億円利回り10％の物件購入

例として、RC1棟で1億円の物件を買ったとしましょう。優良物件で、利回り10％。築15年の32年の2％で返済のフルローンとしましょうか。このケースで考えると、計算すると満室で家賃収入が年間1000万円。

ある程度の住み替えもありますので、90％として家賃収入は900万円。修繕費や固定資産税に必要なお金がざっくり計算して200万円。銀行への借り入れ返済約500万円。わかりにくいのでまとめてみましょう。

●家賃収入900万円－固定資産税・修繕費200万円－借入れ返済500万円＝200万円

この計算になります。つまり、1億円の借金をしてキャッシュフローが200万円というところです。さらに、金融機関の返済は経費になりませんので税金がかかります。

●900万円－200万円＝700万円

700万円に対して、個人であれば所得税。法人であれば法人税がかかってきます。そのため、キャッシュフローで残った金額の200万円のうち少なくても半分以上は税金でもっていかれます。

この計算（1億円のRCで32年2％の返済）そのものは、かなり優良な物件で計算を行っています。もちろん、ざっくりとした計算になりますが予想以上に儲からないことがわかります。

1億円の物件を買えばもっと儲かりそうというイメージがありますが、不動産投資のキャッシュフローはよくてそんなものです。ただ、これが10件ぐらいあるとキャッシュフローが2000万円になりますよね。

そうなると、ずっと楽になります。そこまで行けた場合は、何もしなくてもお金が回りますので魅力的です。また、不動産投資の魅力は不労所得であることにあります。自分がほぼなにもしなくても、お金が入ってくるっていうところです。

この辺りが労働収入にはない魅力ですね。自分がほぼなにもしなくても、年収2000万円入ってくるって思うとすごくいいなあって思いますよね。もちろん、人口減少や空室のリスクもあります。

そのため、リスクもあります。ただ、投資をしているとどんなものでもそうですがリスクがないということはありません。そのリスクが不動産投資は、空室と人口の問題だということです。

私は、今後不動産投資を事業として参入しようと考えています。そこで、比較となるのが同じ投資の株式です。株式の場合は、値上がりした分に対する20%が税金になります。

また、配当というものもあります。配当が高いところで4%~5％になります。例えば、1億円を株式投資すると5%ですから下記のようになります。

●1億×5％＝500万円

年間500万円が配当としてもらえます。税率が約20%ですから100万円を収めて、キャッシュフローは400万円です。同じ1億円の投資をしたと考えると不動産投資よりもはるかに儲けが多いですよね。

大きなキャッシュをもっているのであれば、潰れないような（その判断は難しいですが）配当の高い会社に投資した方が投資効率としては優れています。このあたりも不動産投資が儲からないと言われるゆえんでもあります。

ここまで、見てきて思うのは株式投資をしている方がいいのではないかということです。確かに、1億円のキャッシュをもっているのであれば株式に1億円を投資して配当をもらうというのは効率が非常にいいと思います。

ただ、通常現金1億円ってもっていませんよね？そうなると、金融機関への借り入れをすることになります。しかし、株式投資をするからお金を貸してほしいと言っても金融機関はお金を貸してくれません。

なぜなら、金融機関は心配した場合に担保がないとお金を貸さないからです。株式投資をして、会社が倒産したってなると貸出金の回収ができません。不可能ですよね。

しかし、不動産ならばその物件を担保にしてお金を貸してくれるわけです。ここに不動産投資の強みがあります。儲かる儲からないでいうと、不動産投資よりも株式投資の方が儲かるでしょう。

ただ、株式投資はまとまったキャッシュをもっていないといけないわけです。誰もお金を貸してくれません。しかし、不動産投資は大きなお金をもっていないのであれば借り入れすればいいわけです。

不動産投資は、わらしべ長者のように銀行にお金を借りてどんどん資産を増やすことができるというのが魅力なのです。確かに利益率は低いです。株式投資だけでなく、他の投資と比べても儲からないと思います。

しかし、自己資金を使わなくてもいい。ここに大きなメリットがあるわけです。このメリットとデメリットを知ったうえで、不動産投資を行いましょう。