不動産投資の3つの落とし穴とは？

このページは、よく言われる不動産投資の落とし穴についてお伝えしています。実は、私は25歳ごろから不動産投資をしたいと思っています。しかし、これまでは年収の問題や覚悟が足りずにできていません。

私は、20代のころからやりたくてできていないことで残っているのが唯一「不動産投資」です。しかし、最近私が手掛ける事業がうまく進みだしてようやく本気で不動産投資についてしようと考えはじめました。

何事も期限を切らないとできるようにならないので、再来年の4月までに1棟買うことを目標にしていきます。その途中経過をタートル合同会社の公式ブログで中継していきたいと思います。

どんなことを考えて、どんな勉強をしているのか。そういったものをお伝えしていきたいと思います。ちなみに、9月に松山である水戸大家さんの社員さんがするセミナーにも参加申し込みをしています。

そんな中で、このページは不動産投資の3つの落とし穴をこれまで学んできたことからみていきたいと思います。あなたも一緒に考えてみてくださいね。

利回り主義の危険性

不動産投資を私がはじめてしたいなって思ったのは、多くの不動産投資家と同じでロバートキヨサキさんの「金持ち父さん・貧乏父さん」を読んでからです。それから、不動産サイトを見て利回りがどれくらいというのを見ていました。

楽待や不動産投資連合体などを見てもやはり一番に目がいくのが利回りです。自分が不動産を買ったらどれくらいリターンがあるかを知るために大事な指標であることはわかります。

しかし、ここには大きな落とし穴があります。それは、利回りがいくらよくても満室で書かれている利回りどおりの収入が入ったとしても、うまくいかないケースってたくさんあります。

それは、不動産投資が金融機関から借り入れをする以上、いくら入ってくるかどうかという話とセットで利息をあわせていくら返済していかなければならないのかということも大事ということです。

自営業をしている人ならわかることですが、損益計算書でいくら利益がでていても現金・預金がなくなったら会社が回らないのと同じです。大切なのは、キャッシュフローになります。

修繕費がどれぐらいかかるのか。固定資産税などの費用がどれくらいかかるのか。それらのことを計算してから、不動産を購入しないと失敗してしまうのです。

最近、不動産投資の本を読んでいる中でキャッシュフローの計算方法もわかるようにしてくれていますので、自分で楽待などのサイトでこれならキャッシュフローがでるというのを計算してから購入する必要があるでしょう。

利回りが高くても融資の返済期間が短ければ、キャッシュフローがでないので注意が必要です。エセ不動産投資コンサルタントに騙されてしまわないようにしましょう。

ワンルーム投資

ワンルームマンションの投資は、不動産投資の中ではお手頃に始めることができる投資になります。しかし、ここに大きな落とし穴があります。ワンルームマンションの場合は、100か0になります。

要は、リスクがまったくヘッジできないのです。入居者がいる時はいいですが、入居者がいなくなったらいきなりその月から赤字です。キャッシュフローは持ち出しになってしまいます。

しかも、ワンルームマンションは担保価値がほとんどありません。土地がついていないので、不動産としての価値が下がる一方なのです。これが1棟のマンション投資だとどうでしょうか。

土地はあるし、一部屋空きができても10室あるとすれば1/10です。リスクを分散できますよね。ワンルームマンションで投資を初めて失敗している人がすごく多いので私は、絶対にしないという意味でも落とし穴に入らないようにしましょう。

ワンルームマンションの営業ってすごくうまかったりするんですよね。だからこそ、なんとなく不動産投資っていうのではなくこんな物件が欲しいっていうのをしっかりと決めてスタートするのがいいでしょう。

私の場合は、1億円以上のRCのマンション一棟に投資しようと思っています。そのうえで、キャッシュフローがでるものになります。それで融資がつく時に投資するということになります。必然的に築年数が、15年までぐらいになります。

人口減少・空き家問題

そして、最後の落とし穴はあなたがどうにかできるものではない外部的なものです。日本は、人口減少・空き家の問題があります。マンションやアパートも相続税対策にどんどん建築されている状況です。

そのため、すでに不動産投資をするのは遅いと言われることも多いです。しかし、これは需給のバランスになりますのでマンションやアパートが少ないところもあります。

そもそも、人口減少、人口減少って言っていますが世帯数そのものは人口ほど減りません。一人暮しをしていく人はどんどん増えていき、核家族が増えていますので世帯そのものは人口ほど減っていません。

単純に人口が減っているという情報だけを知って不動産投資をしないというのは大きなチャンスを逃してしまっています。人口が減っても世帯数が増えればそれだけマンションやアパートは必要だからです。

テレビやマスコミは、不動産投資という視点で見るわけでないので人口の減少というだけで不動産投資は厳しいと刷り込んでいきます。これが世帯数が減っていないことを知っている人からするとありがたかったりするわけです。

不動産投資の3つの落とし穴まとめ

今回は、不動産投資について3つの落とし穴ということで利回り主義、ワンルーム投資、人口減少問題についてまとめてお伝えしました。もちろん、これ以外にも大きな借金をすることになるのでマインドの問題もあるでしょう。

なかなか、億単位の借金をするような勇気がもてないというひとも多いでしょう。そういった勇気をもてない人が多いために、逆にいえばそれだけの借金ができる人は大きく稼ぐことができるのです。

落とし穴に落ちないように、利回り主義からキャッシュフロー主義へ。ワンルーム投資から1棟投資へ。人口減少から世帯数を見るように視点を変更していくようにしましょう。不動産投資の原理原則を知ったうえで投資を実践しましょう。