不動産投資で儲ける秘訣は返済比率だった？

このページは、不動産投資でキャッシュフローを出すために大事な返済比率についてお伝えします。タートル合同会社を運営する私、森高は現在不動産投資のために準備中の状況です。

そのため、本を読んだり仕事しながらユーチューブで勉強していたりします。書籍やユーチューブの中で、必ず言われているのがこの返済比率の話ですね。

返済比率というのは、家賃収入のうちの何％を金融機関の借入れ返済にあてるかという割合です。計算式でいうと以下のようになります。

返済比率の計算式

●返済比率＝金融機関への返済金額／家賃収入

例えば、金融機関への返済金額が年間500万円だとします。そして、家賃収入が年間1000万円だとします。この場合、500万円／1000万円＝0.5＝50％になります。

どの書籍にも書かれている本質的なところとして、この返済比率が不動産投資の儲けの秘密だと私は感じました。なぜそのように思うかというと、どの本に書かれているということもそうなのですが、不動産投資で持ち出しを出さなければならなくなるのは、返済比率が高いからです。

この返済比率の割合が、不動産投資の明暗をわけると言っても過言ではないのかなと思います。もちろん、他にも重要な指標はありますけど最も簡単でかつ重要な指標がこの返済比率になるのだと思います。

例えば、返済比率が80％だとしましょうか。先ほどの計算例でいくと家賃収入が1000万円で金融機関への返済が800万円です。そうすると、200万円の余裕があるように感じます。

しかし、実際には持っている物件に対し固定資産税がかかってきたり、修繕費の積み立てをしておくことも必要です。そのふたつでだいたい、家賃収入の20％ぐらいは必要になります。

すると、金融機関への返済金額800万円＋200万円＝1000万円となり、家賃収入とかかる費用がトントンになってしまいます。これでは、一つ空室ができればいきなりお金が回らなくなってしまいます。

だから、この返済比率をしっかりと計算した上でシュミレーションをしなければなりません。では、返済比率はどれくらいだと問題ないのでしょうか。

返済比率はどれくらいが適正？

返済比率については、いろんな書籍やユーチューブの動画などで言われていますがだいたいそれらの内容は共通しています。おおよそ60％を超える場合は危険水域。

50％を下回る物件を探すようにと言われています。そして、安全なのは40％以内だとされています。ここで、再び先ほどと同じように計算してみましょう。

家賃収入が1000万円。銀行返済が40％なので400万円。固定資産材と修繕費が20%なので200万円。すると計算は下記のようになります。

●キャッシュフロー＝1000万円－400万円－200万円＝400万円

返済比率が40％だと、今回の計算では毎年手元に400万円のお金が残ることになります。返済比率が40％であれば、例えば家賃収入が80％まで減少したとしても耐えることが可能です。計算してみましょう。

●キャッシュフロー＝800万円－400万円－200万円＝200万円

ここまでキャッシュフローがでる物件は、価格が高騰している現在の不動産投資市場ではなかなかありませんけど、返済比率50％は最低限目指しておきたいですね。

返済比率を下げるためには？

では、ここで問題になってくるのは返済比率を下げる方法です。実際に、今回の計算方法で楽待や不動産投資連合体などで計算してみるとわかりますが返済比率が70％なんていうのはザラに販売されています。

家賃収入と利回りだけ見ていると、ここがおろそかになってしまいますので事前にしっかりと資金計画をしておく必要があります。では、どうすれば返済比率が低くなるのか知っておきましょう。

返済比率を低くするためには、大きくわけて2つのポイントがあります。一つ目は、返済期間を長くする。そして、二つ目が金利をできるだけ抑えるということです。

どちらも金融機関からみになってきますね。もちろん、ほかにも方法はあるんですよ。物件の価格を価格交渉して安くするなんていうのも返済金額が安くなるので返済比率が下がります。

しかし、物件を安くしたとしても返済期間がその分短くなれば当面の返済比率は変更しません。だからこそ、返済期間を長くする。利息を少しでも安くする努力が必要なのです。

返済期間を長くする方法

そうは言ってもはじめて不動産投資をするあなたが返済期間を長くする方法というのはなかなか難しいですよね。そこで、はじめから物件を選ぶときに返済期間が長いものを選ぶというのが重要な要素になってきます。

不動産には耐用年数というものがあります。金融機関の多くは、その耐用年数を返済期間の上限としているところが多いです。そのため、耐用年数の残りが長いものを選べば自然と返済期間が長くなるのです。法定耐用年数は下記のとおりです。

この法定耐用年数から借入期間を考えると、木造で築10年ものを買ったとしたら返済期間は長くて12年になるわけです。RCで築10年のものを購入したら最大返済期間は37年になります。

同じ金額の借金をして12年で返済するのと、37年で返済するのであれば返済金額が高くなるのは明らかに12年の方ですよね。そう見ていくと返済期間という点からみると明らかに鉄筋コンクリート（RC）の方が優位性があるのです。

なので、物件を検討するときにどんぐらいの期間借りれるのかなって考えていけばいくほど、特に1棟目はRCの一択になるのかなと思います。

利息を少しでも安くする方法

これは、もう金融機関との交渉しかありません。しかし、交渉にもコツがあって・・・最初はちょっと金利が高めのものだったとしても数年して借り換えをすると、利息は安くなるケースが多いです。

特に、金融機関が決算月の3月前（つまり2月）ぐらいに話をもっていくと利率が安くなりやすいのです。もちろん、必ず借り換えする必要はありませんが最初に借りた金融機関と借り換えを材料に交渉することも可能でしょう。

なので、利息について決算月に借り換えを検討してみるというのは大きな手になると思います。ただ、これは金融機関との信頼関係の問題もでてくるので何度もできるものではありません。

借り換えは劇薬になりますので、そのこともしっかりと把握した上で判断していただけたらと思います。

不動産投資における返済比率のまとめ

不動産投資を行う上で手残り（キャッシュフロー）を出すためには、返済比率はとても重要で最低でも50％以下で購入するようにしましょう。また、返済比率を下げるためには借入期間を長くできるRCの物件がいいこと。

また、利率を下げるためには決算期の金融機関で借り換えを行うことなどが対策として行うことができます。不動産投資で大きく儲けるためには、返済比率を下げる努力は必須になってきますので、しっかりとシュミレ―ションしておきたいところですね。